碧桂园九龙湾
一、房源状态与类型
1. 一手房已全面售罄
项目于2017年建成交付，所有一手住宅（含洋房、别墅）均无在售新房源。目前市场交易以二手房流通为主。 2. 二手房主力户型分布
刚需型：
92-116㎡二居室（占比约12%）
改善型：
100-136㎡三居室（占比41%，以南北通透、明厨明卫设计为卖点）
高端型：
142-244㎡四居及以上大户型（含少量248㎡别墅及483㎡特殊户型）
二、价格与市场行情
1. 挂牌均价与总价区间
单价：二手房挂牌均价稳定在6800元/㎡（2025年9月数据），低于惠东县新房均价（8559元/㎡）。部分临考洲洋内海的户型因景观溢价达8%-10%。
总价跨度：低端户型（如90㎡二居）总价约60万元，高端别墅户型总价可达1600万元。
2. 装修状态与产权
装修：毛坯与简装占比超80%，精装修房源稀缺（不足20%）。
产权年限：住宅为70年产权（从2017年起算，剩余约62年）。
三、区位与配套实况
1. 交通条件（主要短板）
无地铁覆盖，公交站点稀少（仅10个），依赖自驾出行。
核心路线：广惠高速-县道X213-X211，深圳方向车程约1.5小时。业主普遍反映“交通欠发达”“生活出行不便”。
2. 生活配套
教育：3公里内有14所教育机构，包括白天鹅幼儿园、黄埠第三小学等，区域评分优于83%小区。
商业：需依赖外部商圈，如巴顿购物广场、海滨城购物中心（车程10分钟）。业主反馈“买菜需步行1小时以上”。
3. 潜在环境争议
部分用户提及10公里外规划核电站，但未获官方确认；社区紧邻考洲洋内海，景观视野受限（非直接临海）。
四、购买风险提示
1. 配套成熟度不足
社区仅设篮球场，医疗依赖黄埠医院（车程15分钟），商业、娱乐设施匮乏。部分业主评价：“需等待数年配套完善”。
2. 二手房流通性分化
三居室去化较快（挂牌周期4-6个月），带“户型方正”“双卧朝南”标签的房源更受欢迎。
别墅与大户型流动性低，总价超千万房源去化缓慢。
是否值得入手？
优势：价格洼地（均价6800元/㎡）、教育资源集中、品牌物业管理。
挑战：交通闭塞、配套短板、非核心景观户型溢价有限。
适用人群：预算有限的自住刚需（尤其看重学区）、长线持有投资者（需承担配套完善周期风险）。