一、项目定位与区位价值
1. 区位优势
项目位于惠东县巽寮湾旅游度假区门户位置，紧邻海湾大桥及广惠高速管理中心出口，下高速即达小区，交通便捷性突出。依托粤港澳大湾区发展规划，可快速接驳广惠高速、深汕高速、厦深高铁惠东站及惠州南站，1小时覆盖大湾区核心城市圈。
2. 景观资源
小区依山面海，采用 “北靠山、南临海” 布局，高层洋房南北对流设计确保户户观海，被定位为 “私家海上花园” ，主打度假休闲与投资属性。 二、建筑规划与产品设计
1. 基础参数
占地面积：69,971㎡，总建筑面积：114,004㎡
容积率：1.4（低密社区），绿化率：35%
总户数：1,383户（含16套双拼别墅），车位配比：611个（地上122+地下489）。
2. 产品类型
高层洋房：6栋建筑（2栋20层、2栋21层、2栋32层），主力户型为 40-111㎡的一房至三房，强调小户型低总价（如40㎡一房总价约32万起），适配度假及投资需求。
别墅产品：16套双拼别墅，定位高端客群。
3. 设计亮点
全人车分流系统，户型均实现南北通透，最大化引入海景与山景资源。
三、交通与生活配套
1. 交通网络
高速直达：广惠高速海湾大桥出口无缝衔接，深圳、广州自驾车程约1.5-2小时。
公共交通：周边2公里内设7个公交站（如虎尾角站、合正东部湾站），但无地铁覆盖。
2. 商业与日常服务
购物：3公里范围内分布33家超市（如合悦商店、万家乐超市），大型购物中心需依赖5公里外的华明购物中心、嘉乐购物中心。
医疗教育：
学校：船澳学校、惠东县稔山镇船澳小学等3所小学，无配套中学。
医疗：稔山中心医院为最近综合医院，满足基础诊疗需求。
3. 休闲资源
周边3公里内6个公园，最近公园距离仅486米；步行可达巽寮湾沙滩，契合度假生活场景。
四、市场价格与投资价值
1. 价格走势
新房清盘期（2025年初）均价约 8,000-9,000元/㎡，主力现房户型为111㎡三房、80㎡两房、40㎡一房。
二手房市场表现分化：2021年均价5,172元/㎡（同比下降14.76%），2025年回升至约9,000元/㎡，反映旅游地产波动性。
2. 投资逻辑
低门槛海景房：40㎡小户型总价32万起，主打“小投资、大回报”，开发商提供一站式托管服务，承诺稳定租金收益。
区域潜力：依托巽寮湾年客流量超千万的成熟旅游市场，叠加深汕合作区产业外溢效应，中长期增值预期明确。
五、物业服务与运营
物业公司：广东康景物业服务有限公司惠州分公司（前期由创展物业运营）。
物业费标准：1.2-3.25元/㎡·月（不同产品类型差异定价）。
托管服务：针对投资业主提供房源托管、租赁运营等一站式服务，降低空置风险。
现存挑战
配套成熟度：教育、医疗资源仅满足基础需求，缺乏优质中学及三甲医院。
交通依赖度：无轨道交通覆盖，非自驾群体出行便捷性受限。
市场波动性：二手房价格受旅游淡旺季影响显著，投资需中长期持有。
综合评估：该项目以“稀缺海景+低密社区+湾区交通”为核心竞争力，适合追求度假品质或长线投资的客群；但自住需权衡配套短板，投资则需关注托管运营实效与区域旅游产业升级进度。